Советы юриста при заключении договора долевого строительства

Метки: договор, долевое строительство, квартира

Рубрики Недвижимость

Долевое строительство

Участие в долевом строительстве имеет несомненные преимущества: во-первых, выбор строящихся помещений гораздо богаче, чем уже готовых объектов недвижимости, во-вторых, цена на строящиеся квартиры (офисы, магазины…) гораздо ниже готовых. «Ложкой дегтя» в этой ситуации служат такие недостатки участия в долевом строительстве, как риск потерять или «заморозить» на неопределенное время  деньги в случае проблем со строительством или сдачей дома в эксплуатацию. Возможна также потеря денег в результате мошеннических действий застройщика или его партнеров.
Одним из вариантов снижения риска при заключении договора на долевое участие в строительстве является контроль со стороны юриста – специалиста по правоотношениям, возникающим из участия в долевом строительстве. В случае возникновения каких-то «незапланированных ситуаций» при исполнении договора на долевое участие в строительстве также не лишним будет вмешательство юриста. Как показывает опыт, своевременные и грамотно спланированные действия не только помогают вернуть потерянные деньги, но и получить от застройщика ощутимую компенсацию за нарушения им принятых по договору обязательств.

Ах ты «доля», моя «доля»…

Покупка квартиры весьма радостный и важный шаг для каждой семьи. Хочется найти себе такой «уголок», где будет и уютно, и тихо, и близко к месту работы. Да и квартиру хочется найти себе побольше, с хорошей планировкой, и подешевле. Но не всегда на готовую квартиру, устраивающую будущего хозяина, есть достаточная сумма денег. Поэтому все чаще люди, желающие получить что-то лучше, но недорого, покупают доли в строящихся домах. Выгода очевидна: за сравнительно небольшие деньги можно купить вполне приличную квартиру. Только вот получите Вы ее не сразу после внесения денег, а через определенный промежуток времени, определяемый договором. Чем больше срок, тем дешевле Вам обойдется квартира. Тут самая важное условие договора – дата, когда Вам предоставят ключи от готовой квартиры. И тут обычно начинаются проблемы.

Распространенные проблемы долевого строительства

Самая распространенная проблема, возникающая почти у каждого покупателя доли – это нарушение подрядчиком сроков сдачи дома в эксплуатацию. Люди, заплатившие немалые деньги, не могут получить в собственность обещанную квартиру. В этом случае организация, нарушившая условия договора в части сроков сдачи строения, обязана возместить покупателю, то есть Вам, возникшие убытки. Порой размер этих убытков оговаривается в договоре.  Если этого не предусмотрено, применяется известная всем юристам и бухгалтерам ст.395 Гражданского кодекса РФ, согласно которой за неправомерное пользование чужими денежными средствами взыскиваются проценты по ставке Центрального банка России. На момент написания данной статьи она установлена в размере 18% годовых. Если Вам в результате задержки строительства стало негде жить, то строитель также обязан Вам возместить убытки, возникшие при найме жилья. Только при обращении в суд Вам не лишним бы было представить доказательства этих убытков. Для этого нужно сохранить договор найма жилого помещения, расписки собственников снимаемой квартиры, что они получили причитающиеся им по договору деньги и иные доказательства Ваших расходов.
Особые права возникают у Вас, если Вы являетесь потребителем в смысле Закона «О защите прав потребителей» (то есть Вы – физическое лицо и приобретаете квартиру для собственных нужд, не связанных с предпринимательством). Здесь Вы можете использовать с выгодой для себя Закон «О защите прав потребителей». Этим законом предусмотрено, что в случае нарушения установленных сроков выполнения работы исполнитель должен выплатить потребителю 3% за каждый день просрочки от цены договора. В этом случае, допустим, за месяц просрочки сумма, которую Вам обязаны выплатить, получается внушительной – 90% от суммы . Однако общая сумма процентов не может превышать суммы, уплаченной Вами по договору.
На практике случается, что Вам предлагают долю в доме, уже сданном в эксплуатацию. И тем самым злоупотребляют Вашим доверием. Когда дом сдан в эксплуатацию договор долевого строительства заключаться не может. Объект недвижимости уже существует и поэтому с Вами  должны заключать договор купли-продажи недвижимости. Этот вид договора тоже дает Вам определенные преимущества, но это уже отдельная тема для разговора.
Описанные в данной статье ситуации, в которые попадают простые граждане стали скорее правилом, чем исключением. Задержать квартиру у некоторых строительных фирм уже становится «признаком хорошего тона». И ситуация не измениться, пока сами покупатели доли не станут бороться за свои права. Представьте, станет ли строитель задерживать сдачу дома, если будет знать, что за задержку он потеряет большую часть денег, если не всю прибыль. Нарушение сроков сдачи будет равносильно банкротству. А считать деньги многие частные строительные фирмы научились. Так что бороться за свои права выгодно и необходимо. Может именно от Ваших действий хоть что-то изменится.
В договоре может быть предусмотрено, что за просрочку сдачи дома в эксплуатацию и передачи доли застройщик выплачивает дольщику определенный процент, который естественно ниже установленного Законом «О защите прав потребителей». Какой процент применять? Если договором с потребителем установлены условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом, то такие условия признаются недействительными. То есть, считайте, что этого пункта в договоре вообще нет, и для Вас действует статья 28 Закона «О защите прав потребителей» (3% в день за каждый день просрочки).

Недостающие метры

Если в договоре на долевое строительство Вам обещали 68 квадратных метров, а дали 65, у Вас также появляется право требовать возмещения по рыночной стоимости оставшихся «квадратов». Зачастую застройщик предусматривает в договоре возврат дольщику излишне уплаченной суммы за метры. Для перерасчета Вы должны узнать площадь квартиры по данным обмера ТЦТИ (можно попробовать еще померить самостоятельно) и сравните с тем, что Вам обещали по договору. Если не сходится – требуйте компенсации. Рыночные цены можете узнать у самого застройщика. Именно столько и не меньше Вам должны заплатить за каждый «недостающий» метр.

Недоделки

Еще Законом о защите прав потребителей предусмотрено право потребителя требовать соразмерного уменьшения стоимости выполненных работ (оказанных услуг). Это возможно в случае выполнения работ ненадлежащего качества. Например, в договоре указана побелка, пластиковые окна, металлическая входная дверь. А вручают ключи от квартиры, где побелка выполнена в один тонкий-тонкий слой известки, щели в плитах размером с взрослую мышь, металлической двери нет и в помине и много других обидных «недоделок». Размер стоимости, на которую можно уменьшить стоимость квартиру, определяется в каждом конкретном случае. По общему правилу стоимость выполненных работ уменьшается на стоимость затрат по устранению недостатков. Если Вы самостоятельно устраняете недостатки, то сохраните все документы, подтверждающие устранение недостатков: товарные и кассовые чеки на покупку материалов и т.д. Если устранение недостатков Вы поручили сторонней организации, то обязательно сохраните договор и кассовый чек в подтверждение оплаты услуг этой организации.
Можно порекомендовать обратиться к эксперту-оценщику. Если проведение экспертизы потребовалось в суде, то в случае вашего выигрыша расходы по проведению экспертизы ложатся на проигравшую сторону, т.е. на застройщика. Только назначать экспертизу желательно после того, как посоветуетесь с юристом. Иначе есть риск, что неправильно сформулированные вопросы не только не дадут никаких доказательств в суде, но приведут к проигрышу дела и расходы на проведение экспертизы полностью ложатся на Вас. Впрочем, про соразмерное уменьшение стоимости можно рассказывать довольно долго.
Не забывайте, что все недостатки выполненной работы может устранить застройщик по Вашему требованию. Для этого направьте претензию с указанием выявленных Вами недостатков. Срок для ответа – 10 дней. Если Вы не дождались ответа, то советуем воспользоваться указанными выше способами.
Как видите, покупая квартиру в строящемся доме, Вы далеко не бесправны. За расходы, появившиеся по вине застройщика, Вам платить не требуется. Отвечать должен виновный в нарушениях, а не Вы.

Юридическое сопровождение сделок купли-продажи квартиры

Доверьте сопровождение сделки приобретения квартиры профессионалам и вы будете спать спокойно. Помните что бы без проблем провести сделку покупки квартиры необходимо разбираться в большом количестве нюансов. Наши юристы имеют многолетний опыт сопровождения сделок любого уровня. Запишитесь на консультацию к юристу и покупайте квартиру без нервотрепки.

Comments are closed.